Пробуксовки российской экономики объясняют санкциями, эпидемией, отсутствием инвестиций и другими внешними факторами. Хотя у отечественного бизнеса есть масса внутренних резервов, которые почему-то не замечают. Достаточно взглянуть на то, как работает в России вторичный рынок жилья.
В своё время довелось купить квартиру в Канаде. В отличие от России здесь обойтись без риелтора можно крайне редко – если только покупаешь жильё у знакомого. В остальных случаях выйдет себе дороже, отчего к поиску риелтора канадцы относятся крайне ответственно. Выбранная мной риелтор Татьяна оказалась профессионалом – сразу предложила на выбор 17 объектов, а затем при встрече с хозяевами квартиры помогла сторговать 20 тыс. долларов. Потому, когда через восемь лет я решил продать квартиру, уже находясь в России, этим тоже занялась Татьяна. Разместила предложение на специальном сайте, установила на входную дверь кодовый замок, позволяющий производить осмотр без её участия. Спустя пару недель нашёлся реальный покупатель, сразу внёсший задаток. В итоге моё участие в продаже квартиры выразилось в 15 минутах времени, ушедших на оформление документов. Нанятый Татьяной юрист сбросил мне типовой договор, утверждённый ассоциацией риелторов провинции.
Никаких пятиэтажных формулировок, в которых сразу не разберётся и профессионал, – ты просто ставишь галочки в графах и расписываешься. Через неделю на мой счёт поступили деньги. Затраты на сделку составили 3% от суммы. При этом святая женщина Татьяна отдала мне часть своего гонорара, хотя понимала, что вряд ли я ещё раз стану её клиентом.
Встречай, Родина!
После этого начались поиски жилья на родине, в городе, который уже не раз называли самым комфортным местом для проживания в России. Сразу стало ясно, что поговорка «Дома и стены помогают» имеет самое прямое значение – стены домов и столбы пестрели объявлениями о продаже жилья. В Канаде, для того чтобы вывесить объявление даже в собственном подъезде, нужно согласовать его текст с управляющей компанией, а на улице вешать бумажки категорически запрещено. А тут такая свобода. Опять же можно сэкономить на риелторе. Но лёгкость оказалась обманчивой. Все объявления были если не полностью, то частично фейковыми. А общение с продавцами и вовсе обернулось тяжким испытанием для нервов и здравого смысла.
Герой пьесы Островского «На всякого мудреца довольно простоты» развлекался тем, что осматривал квартиры, хотя снимать их не собирался. Похоже, такое развлечение стало поистине национальным, поскольку в него включились и владельцы недвижимости. Одна женщина средних лет долго не пускала осмотреть квартиру, требуя купить её вслепую по назначенной ею цене. А получив отказ, матерно выругалась. Другой собственник на безобидный вопрос, как долго он продаёт объект, завизжал: «Вы хотите сказать, что я неудачник?!». При осмотре третьей квартиры, когда уже практически удалось договориться с владельцем, неожиданно возникла риелторша, заявившая, что теперь дело я буду иметь с ней и соответственно оплачивать ей комиссионные. В итоге сделка расстроилась под громогласные обвинения в нечестности и подлости, прозвучавшие в мой адрес.
Таким образом, стало понятно, что без риелтора не обойтись – пусть он берёт на себя все заботы по переговорам. Но крупнейшее в городе агентство, куда я обратился, оказалось просто зонтичной структурой для одиноких маклеров, оформленных индивидуальными предпринимателями. При покупке объекта до 2 млн рублей такой акуле рынка недвижимости полагается выплатить 70 тыс. рублей. При большей сумме – 3%. Причём платят и покупатель, и продавец! Канадцев такое повергло бы в шок – там затраты несёт только тот, кто продаёт жильё. А россияне, видимо, привыкли к тому, что при продаже квартирки за миллион рублей общая комиссия составляет 140 тыс., или 14% от сделки.
Из-за значительного повышения акцизов на сигареты в 2022 году в России может увеличиться доля контрафакта на рынке табачной продукции. Как ожидается, нелегальная продукция хлынет из стран ЕАЭС.
При этом после появления риелтора дело лучше не стало. Несколько сделок развалилось практически при подписании договора – неожиданно всплыли проблемы с документами. Где-то не была зарегистрирована в БТИ перепланировка, где-то продавец по факту владел долей в квартире. Позже знакомый судья рассказал, что однажды в рассматриваемом им квартирном споре фигурировал документ о регистрации с фашистским орлом, выданный во время оккупации города. Казалось бы, всё это должен проверить риелтор. Но гарантией здесь может быть только его добросовестность – никакой ответственности по факту риелтор не несёт.
Рай для лгунов
В связи с этим интересно, знают ли многочисленные депутаты и чиновники, что происходит на рынке жилья? Ведь очевидно же, что в своём нынешнем виде рынок выгоден только мошенникам и хабалистым посредникам. Очевидно и другое: отрегулировать рынок проще простого. Достаточно провести полную инвентаризацию жилого фонда. Также совсем несложно организовать обучение и лицензирование риелторов и юристов в сфере недвижимости. Заодно ввести систему страхования рисков, при которой покупатель не окажется крайним. А в дальнейшем исключить и саму возможность их возникновения. Разве сложно создать сайт, где вся информация об объекте будет чётко отображена? А сейчас у БТИ своя информация, у МФЦ – своя, у судебных приставов – своя.
Нужна и единая база данных о продаваемом жилье. В Америке и Канаде существует система MLS, куда вносятся фактически все выставленные на продажу объекты недвижимости. Это не только значительно упрощает поиск, но и даёт исчерпывающую информацию для принятия грамотного решения. Сразу видно, увеличилось ли количество сделок, выросла ли цена за квадратный метр, за какое количество дней в среднем продаётся жильё. Это удобно не только людям, но и экономике в целом. Ведь покупатели видят, что квартиры разлетаются как горячие пирожки, отчего понимают: действовать нужно быстро, поскольку иначе можно упустить выгодную сделку.
Немаловажно и то, что все объявления строго контролируются, отчего откровенно врать в них нельзя – иначе риелтор может лишиться лицензии. Что мы видим в России? Наиболее полный список выставленного на продажу жилья представлен на Авито. О какой-либо аналитике рынка речь там не идёт, да это и невозможно. Ведь часто люди, продав жильё, не снимают объявление, а финальная цена нигде не фиксируется. Плюс враньё в объявлениях встречается сплошь и рядом. Помню случай, когда дом с заявленной площадью в 86 квадратных метров оказался долевой собственностью с реальной площадью в 51 «квадрат». Вопросы о несоответствии обещанного и реального риелтор воспринял как личное оскорбление.
Не менее важно ограничить и аппетиты риелторов. Навести здесь порядок выгодно прежде всего самому государству: жадность рвущихся за процентом риелторов, по сути, уменьшает количество сделок. А чем их больше, тем лучше для экономики. Средний американец меняет жильё раз в пять лет. У нас же нередко пять поколений живут в одной и той же квартире. Если в Канаде редко какой объект продаётся дольше месяца на вторичном рынке, то в России – годами, а то и дольше. А ведь подвижность рынка крайне важна для развития экономики. Продавец редко откладывает полученные деньги в кубышку, а покупатель тут же затевает ремонт, закупает оборудование и мебель, создавая тем самым новые рабочие места. Не меньшее значение имеет косвенный эффект. Часто люди боятся покидать депрессивные регионы и переселяться туда, где они будут жить лучше, по простой причине – они видят толпы обманутых дольщиков, слышат о многочисленных случаях, когда покупатель остаётся без денег и жилья. В итоге низкая мобильность людей тормозит движение товаров и капитала.
Рынок недвижимости существует в России уже 30 лет, но за это время он так и не стал цивилизованным. Не пора ли начать наводить на нём порядок?
